価格査定を複数会社に依頼する理由
なぜ複数会社に依頼すべきなのか
不動産の売却にあたっては、売主は好きな価格を設定して自分の不動産を売りに出すことができます。しかし、それではあくまでも売りに出すだけであって、基本的には「適正な価格」でなければなかなか市場での引合いはありません。
そこで、その「適正な価格」がいくらなのかを調べるために「査定」を行います。査定と同じような意味で「鑑定」や「評価」という言葉が使われていることがありますが、基本的に不動産会社が行うのは査定です。
査定には、「こうしなければならない」という厳密なルールはありません。つまり、不動産会社によっては「鑑定」や「評価」で示された公的な価格を参考にすることもあれば、独自のノウハウによって、価格を設定することもあります。このことが、不動産会社ごとに査定額に違いが出る原因になり、また、複数の会社に査定を依頼すべき理由にもなるわけです。
加えて、不動産会社によって得意とするエリア・分野などが異なることも見過ごせません。例えば、デベロッパー系などに代表される大手不動産会社であれば、自社グループの取引事例などのデータが豊富です。しかし、地域によってはデータが少なく、一つひとつの物件に対する細やかな査定は出てこない可能性があります。
一方で、地元密着型の中小不動産会社であれば、特定のエリアに特化したデータやノウハウを会社ごとに持っていることが多いですし、緻密な査定が期待できることもあります。さらに、一戸建てが得意だとか、マンション専門だとか、不動産会社によって主に取り扱う物件種別が違うということも影響してきます。そのため、複数の不動産会社に査定してもらうことが、より適正な相場価格を知るための重要なポイントになってくるのです。
WEB上では、一回の入力作業で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスがあります。ブラウザの表示画面から物件の所在地、広さなどのデータを送信するだけで査定してもらえるので、非常に手軽です。あくまで簡易な机上の査定ではありますが、家にいながらにして簡単に相場を知ることができるというのは、とても便利です。
三つの不動産査定方法
以下は、主要な不動産の査定方法です。各不動産会社独自の査定方法が組み合わされることもありますが、基本的にはこの三つに集約されます。査定価格の根拠を知っておくと、単に提示額に一喜一憂するだけでなく、違った受け止め方ができるかもしれません。
【原価法】
査定する物件を、査定時点で新築する場合のコストを算出し、そこから築年数に応じた減価修正（マイナス）を行う方法です。原価法は、個人の一戸建てなどに多く用いられる査定方法ですが、
コストを主眼に置いているので、土地と建物を合わせて算出する場合は、土地の部分を取引事例比較法で査定する手法も取られます。
【取引事例比較法】
査定する物件に類似した条件の物件が、これまでどのような価格で取引されてきたのかを参考にする方法です。売買の時期や、物件の固有の事情などを踏まえ、取引事例と査定物件を比較しながら価格を算出します。マンションを中心に、日本では最も一般的に用いられている査定方法です。ただし、取引事例が少ないエリアや個性が強い物件では、正確な査定がしにくくなります。
【収益還元法】
主に投資用不動産の査定で取り入れられる方法で、今後しっかりと収益の見込める価格であるかどうか、ということに着目して計算されます。その計算には、一年間の収益を利回りで割る「直接還元法」と、不動産の保有期間に得られる収益と手放すときの売却価格を予測して算出する「DCF（Discounted Cash Flow）法」があります。
査定を上手に使って賢く売る
査定には複数の方法があり、不動産会社によってどんな方法を採用するかもまちまちです。その中で妥当な査定額を採用して実際に不動産を売りに出すわけですが、この査定額はあくまでも「売却予想額」のようなものであることを忘れてはいけません。実際には、売りに出した金額に対して買主から交渉が入り、値引きとなるケースが多いことは覚えておきましょう。
また、査定に関して大切なのは、「高い査定価格だから高く売れる」とか、「高く査定してくれたから良い不動産会社だ」などと判断できるものではないということです。逆に相場よりも高い査定額をそのまま売り出し価格に設定してしまったら、いつまでも売れ残ってしまうということも考えられます。複数会社に査定を依頼し、その中から妥当な売り出し価格を見出して設定することが必要です。
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